01 липня 2015 року набрав чинності Закон України від 14.05.2015 N 417-VIII "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (далі - Закон N 417-VIII), який не умовно розділив період функціонування ОСББ на «до» та «після».
Раніше закон прямо визначав, що рішення загальних зборів та норми статуту ОСББ обов'язкові тільки для його членів. А вимагати додаткові платежі з особи, яка не є членом ОСББ можливо було лише на договірних засадах (безумовно, за винятком вже наданих/спожитих класичних комунальних платежів, які стягувалися з усіх).
Тепер все це в минулому, оскільки зараз в ОСББ немає членства. Починаючи з 01.07.2015 будь-яке рішення ОСББ (50-75 % загальної площі всіх квартир) обов'язкове для всіх власників нерухомості в будинку, а в якості компенсації за «авторитаризм» власники наділені правом участі в діяльності об'єднання — зборах, голосування і т. п.. Результат – судові рішення, часто заочні, суди рідко вникають у деталі конфлікту, а розміри позовних вимог часом зовсім не жартівливі…
Так як же тепер, у сьогоденних реаліях, захищати свої права власникам квартир та приміщень? Чи є хоча б шанс з часом не втратити свою нерухомість й не сісти на «гачок» неконтрольованих державою рішень ОСББ, які вправно виконуються обраним правлінням останнього? Чи можливо уникнути рішень більшості власників, які передбачають непомірні членські внески, наприклад, на добудову об’єкту?
Кожен співвласник несе зобов'язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника (ст. 7 Закону N 417-VIII).
Прийняття рішень щодо управління багатоквартирним будинком зборами співвласників врегульовано статтею 10 Закону N 417-VIII, яка наводить перелік повноважень зборів співвласників, який нажаль не є вичерпним. Тому збори співвласників можуть прийняти і інші рішення щодо управління багатоквартирним будинком, у тому числі, з додаткових благ, яких потребує переважна частина власників.
Рішення зборів співвласників є обов'язковими також для тих співвласників, які набули право власності на квартиру чи нежитлове приміщення після прийняття рішення (п. 11 ст. 10 Закону N 417-VIII).
Тобто, виходячи з того, що починаючи з 01.07.2015 рішення ОСББ обов’язкові для всіх співвласників (незалежно від членства в ОСББ), й беручи до уваги, що голосування відповідно до нового закону здійснюється пропорційно розміру площі квартири/приміщення співвласників, беручи до уваги, що бажання «красивого життя» та фінансові можливості кожного співвласника можуть суттєво відрізнятися, можемо зробити висновок, що у певному сенсі власники житла в будинках з ОСББ «зв’язані» рішеннями більшості.
Наприклад, якщо більшість вирішить встановити вертолітний майданчик на даху будинку, на що кожному співвласнику необхідно буде сплатити внесок у розмірі 50 000 грн., то механізму захисту на сьогодні від подібних рішень більшості не має. І ОСББ зможе стягнути з неплатника такі кошти у суді. Або реалізувати квартиру для стягнення цієї суми.
Так, ВСУ у своїй постанові від 01.04.2015 у справі № 3-28гс15 підтвердив безконтрольність ОСББ. Суд визначив, що законами не передбачено затвердження або погодження органами місцевого самоврядування розмірів внесків та платежів, визначених загальними зборами ОСББ. Рішення обов’язкове для виконання, якщо воно не оскаржене та не скасоване. А скасувати рішення тільки тому, що прийняті зборами ОСББ розміри внесків «просто не по кишені» - не вийде. Скасувати такі рішення формально неможливо, а лише виключно знайшовши процесуальні процедури порушень та невідповідностей чинному законодавству.
Таким чином, вказані зміни значно розширили повноваження ОСББ з точки зору можливості прийняття відповідних рішень на загальних зборах, але разом з тим поставили під загрозу збереження прав окремих співвласників, які в силу різних обставин не можуть виконати рішення об'єднання або не погоджуються з рішеннями, прийнятими на загальних зборах.
Кількість справ, у яких інтереси окремо взятих співвласників будуть протистояти рішенням більшості, після вказаних вище змін порядку прийняття рішень загальними зборами ОСББ будуть збільшуватися.
Держава не може самоусунутися від врегулювання цих питань. Саме держава повинна захистити інтереси малозабезпечених верств населення, а також встановити дієві гарантії захисту прав співвласників від рішень ОСББ, які можуть бути обґрунтовані не інтересами співвласників та потребами будинку, а інтересами третіх осіб.
В такій редакції Закону N 417-VIII дані питання залишаються відкритими. Але перебільшити значення цих питань для окремо взятих співвласників просто неможливо. Адже через рішення загальних зборів, які є непосильними для виконання певними співвласниками, виникає ризик втрати своєї власності.
Адвокат, партнер ЮК «ЕЙДІКОМ»
Олена Воронцова