Вольности застройщиков в вопросе причисления своего объекта к определенному классу жилья на ряду с появлением на рынке жилья комфорт-класса вносит некую путаницу среди покупателей. Так, последние вполне справедливо стали задаваться вопросом: Зачем платить больше за «комфорт», если есть «эконом»?
Особенно актуальным этот вопрос стал сегодня, когда такой относительно молодой класс жилья – комфорт – все активней перетягивает на себя оделяло, наращивая долю на рынке новостроя.
A-Realty выясняло, каковы его позиции, на что покупателю обратить внимание и почему эконом в сегодняшнем его виде может оказаться «за бортом».
Актуальный классификатор
Буквально пару лет назад на рынке жилья выделяли только три класса: эконом, бизнес и премиум. Однако, время диктует свои изменения. Так, по словам Ярославы Чапко, директора City Development Solutions (CDS), в 2014 году CDS выступила с инициативой пересмотра действующей классификации, так как старая устарела, и многие нормы уже не отражали реалии рынка. И, как результат, появилась новая классификация, в которой появился комфорт-класс, возникший на стыке эконом- и бизнес-класса.
«Из эконом-класса в комфорт-класс перешли более дешевые строительные и отделочные материалы, инженерные системы. От бизнес-класса комфорт-класс перенял комфорт жителей – площади и планировки квартир, допсервисные помещения в доме (колясочные, кладовки, например), обустроенную придомовую территорию. Также в комфорт-классе не допускается панельное строительство, которое характерно для проектов эконом-класса. Комфорт-класс также требует наличия сервисной и транспортной инфраструктуры для жильцов в пределах пешеходной доступности либо непосредственно в комплексе», - поясняет Ярослава Чапко, директор CDS.
В свою очередь Александр Попов, директор проектной группы «Архиматика», годом выхода на рынок жилья комфорт-класса называет 2009-ый, когда после нескольких лет строительного бума, кризис спровоцировал колоссальное падение спроса, и, чтобы остаться на плаву, нужно было менять подход к проектированию и строительству, и предложить новое качество жилья.
Комфорт в фаворе
Эксперты рынка отмечают, что последние пару лет доля жилья комфорт-класса в столице действительно существенно выросла. Как отмечает А.Попов, за последние 2,5 года в Киеве произошла значительная «миграция» покупателей как из бизнес-класса, так и эконом-класса в комфорт-класс. Так, согласно ежемесячных индексов жилой недвижимости Киева, с конца 2013 года бизнес-класс, как и ожидалось, уменьшил долю на рынке на 30%: с 15,5% в декабре 2013 года до 10,7% в июле 2016 года. Доля эконом-класса за этот период уменьшилась на 30% (до 38,2% в июле 2016), соответственно доля комфорт-класса увеличилась на 77%, до 51% в июле 2016, вобрав в себя, таким образом, как часть покупателей из сегмента бизнес-класса, так и часть покупателей эконом-класса.
В то же время, по данным портала «Столичная недвижимость», в сентябре в Киеве квартиры продавались в 159 новостроях, 36 из которых составляло жилье именно комфорт-класса, то есть доля объектов комфорт-класса на рынке составляет порядка 23%.
И, если переход покупателей из сегмента бизнес-класса в комфорт-класс объясняется снижением доходов населения, то переход покупателей из эконом-класса в комфорт-класс – это диаметрально противоположный тренд. «Выходит, обедневшие покупатели выбирают, тем не менее, более дорогое, но качественное жилье. На рынке действует фактор более сильный, чем наиболее масштабный кризис за всю историю независимой Украины. Этот фактор - стремление покупателей получить наконец комфортное жилье», - комментирует А.Попов.
Все дело в том, поясняет А.Попов, что под видом эконом-класса большинство застройщиков предлагают последовательно дискомфортное для проживания жилье: «дискомфорт-класс» (бестолковые неудобные планировки квартир, парковки вместо двора, межквартирные коридоры в виде утилитарных тоннелей, и, наконец, отсутствие архитектуры как таковой - унылые или аляповато раскрашенные многоэтажные стены).
Основные отличия «комфорта»
По словам А.Попова, обязательным «джентельментским набором» жилья комфорт-класса, по сути, являются минимальные характеристики нормального комфортного для проживания жилья, а все что ниже по уровню комфорта - неудобно для жизни, и называется «дискомфорт-класс». К сожалению, добавляет он, что 99% представленного на рынке сегодня «эконом-класса» является по сути «дискомфорт-классом».
А.Попов выделяет 5-ть основных характеристик, отличающих комфорт жилье от эконом-класса или дискомфорт-класса. Это наличие ландшафтной среды вокруг жилого комплекса; сомасштабная человеку привлекательная архитектура зданий; общественный интерьер жилого дома; удобная оптимальная планировка квартир и физический комфорт (тепло, влажность, акустика, инсоляция, вентиляция и т. д.).
При этом, стоит отметить, что бизнес-класс обладает всеми этими перечисленными характеристиками комфорта, присущими комфорт-классу, к которым добавляются элементы подчеркивающие статус и добавляющие в жизнь обитателей «эффект роскоши».
Ценовые ожидания
По данным портала «Столичная недвижимость», на конец сентября средняя стоимость 1 кв. м в новострое эконом-класса составляла 16,619 тыс. грн, комфорт-класса – 20,963 тыс. грн, бизнес-класса – 27,869 тыс. грн, а премиум – 44 тыс. грн.
«До конца года существенных изменений в ценах на новое жилье мы не ожидаем, коррекция возможна в пределах 3%. Причем она, если и будет, то коснется новостроек всех классов. В случае существенной коррекции курса валют (удешевление гривны) более всего вырастут гривнивые цены на квартиры в новостройках премиум- и бизнес-класса, меньше всего - на квартиры в эконом- и комфорт- сегментах, поскольку там составляющая импортной продукции (материалов зарубежного производства) в себестоимости строительства существенно ниже», - прогнозирует Захар Федорак, главный редактор портала «Столичная недвижимость».
И что же далее?
Однако, не секрет, что излишняя экономия при покупке жилья со временем может вылиться «боком» его владельцу. Ведь, как отмечает Ярослава Чапко, многие девелоперы максимально удешевляют свои проекты, часто в ущерб комфорту и даже безопасности жителей. «Эффект от таких «новшеств» мы увидим уже через 3-5 лет после эксплуатации новостроев. Тогда уже будет четко видна разница между домами эконом и комфорт классов – это и различные затраты на эксплуатацию, оплату коммунальных, ремонт домов (который теперь тоже ложится на жителей)», - говорит она. Сюда же можно будет и отнести и финансовые и временные затраты жителей, чтобы добраться до ближайшего метро или центра.
А принимая во внимание, что покупатель с каждым годом становится более требовательным, то и застройщикам ничего не останется, как идти в сторону повышения качества строительства.
«Тенденция увеличения спроса на качественные объекты дает основание спрогнозировать, что процесс уменьшения доли «дискомфорт-класса» на рынке продолжится, вплоть до полного исчезновения такого жилья из предложения на первичном киевском рынке», говорит А.Попов. При этом, по его мнению, жилье эконом-класса станет более качественным, с рациональными планировочными решениями, комфортной инфраструктурой дома. То есть, появится так сказать «комфортный эконом-класс».
Учитывая тот факт, что большинство украинцев покупают квартиру в среднем раз-два за всю жизнь, становится даже очевидным, что вопрос перспективы будет с каждым годом все больше наклонять чашу весов в пользу комфорта.