Сегодняшний спрос на киевские квартиры определяется 3-мя факторами. А именно:  

1. Страстное стремление покупателей, невзирая ни на какие экономические турбулентности и показания счетчиков, обрести комфортное жилье, (благоприятно развивающееся на рынке, на котором предложение превышает спрос, и соответственно покупатель диктует свои правила);

2. Обеднением покупателей квартир в результате кризиса 2014-2015 годов в 1,5 раза (в среднем, сегодняшний доход киевлянина позволяет купить  в полтора раза меньше квадратных метров жилья, чем в 2013-м году с учетом девальвации гривны, увеличением доходов в гривневом эквиваленте и падением стоимости жилья в долларовом эквиваленте);

3. С каждым годом, все более дорогая  эксплуатация каждого квадратного метра квартиры.

Таким образом, сегодняшний запрос покупателей можно сформулировать так: «предложите нам, пожалуйста, квартиру меньшую по площади, но более комфортную».

Среди сегодняшних предложений застройщиков можно выделить 4 варианта ответа на этот запрос покупателей. Об этом рассказывает Александр Попов (facebook.com/Archimatika), основатель и руководитель архитектурной мастерской «Архиматика».

1. Если в ответ, объяснить покупателю, что в области недвижимости, меньшее превосходит по качеству  большее только в сказке и недобросовестной рекламе, покупатель, вероятно, согласится с Вашей логикой, однако не станет ничего покупать, и… следовательно Ваш бизнес рискует остановится (ведь руководствуясь Вашей логикой Вы предложите тот же продукт, что предлагали до кризиса, по цене, ставшей покупателю более недосягаемой в 1,5 раза).

2. Если предложить покупателю тот же продукт, что в 2013, но в 1,5 раза дешевле его среднерыночной стоимости – половина покупателей Вам не поверит, другая  половина, возможно, рискнет и купит, однако если даже этой половины спроса будет достаточно, чтобы выкупить Ваш продукт, Вы, чтобы построить, при отсутствии новой инновационной технологии строительства, экономящей в 1,5 раза издержки – такой поверьте сегодня просто нет (нет подходящей для  строительства многоэтажного жилья, выдерживающую требования действующих в Украине, нормативов) вынуждены будете нанять самых дешевых специалистов и купить самые дешевые материалы.

В итоге, в ваших руках незаметно оказались драйверы роста издержек: дешевые специалисты обычно глупые, неумелые и разбазаривают стройматериалы, а дешевые материалы обычно неудобные в работе, и требуют больше времени специалистов на исправление брака.  В результате Вы либо будете под каким-то предлогом поднимать покупателю цену, либо убеждать/вынуждать  покупателя смириться с халтурой, либо наконец, отсрочите неминуемое фиаско началом продаж следующих проектов, за счет средств покупателей которых, будете финансировать строящиеся объекты. Но это только, пока Ваша пирамида будет расти. Когда же рост прекратится:  финал как у МММ и всех подобных (похоже, что по варианту пирамиды сегодня двигаются сразу несколько компаний представляющих квартиры по демпинговой цене. 

3. Если предложить  уменьшить не цену, а площадь квартир (не меняя планировочной схемы, просто «поджать») – доступность повысится, но, увы, пропорционально масштабированию уменьшится комфорт, а следовательно привлекательность: такие квартиры будут покупать не потому что они классные, и в них хочется жить, а вынужденно, так, как нет денег ни на что лучшее, и лишь до тех пор, пока за эти же деньги рынок не предложит что-то лучшее.

4. И наконец: а что, если действительно попробовать предложить покупателю  жилье меньшей площади, но создающее больше комфорта? Что может быть наибольшим аттрактором на рынке, чем реализованное чудо? Чудеса, в нашем материалистичном 21-м веке – это плод революционно-инновационных экспериментальных  технологий. И если бы наш отечественный стройжилпром двигался последние 60 лет,  не отставая от конкурентов из стран лидеров – вероятно, без нано-технологий и искусственного интеллекта создать революционно лучший продукт на его фоне было бы непросто. Однако советские и большинство  постсоветских застройщиков нам эту задачу существенно упростили: они практически не развивали и не улучшали продукт своей работы – массовое жилье, в течении как минимум 60-лет!

В качестве примера этот 60-летний застой - планировка советской типовой серии 2-й половины 1950-х годов, в которой легко опознать все «3 великих кита советской и постсоветской квартирографии»:

1к: «кухня+зала»;

2к: «1к+комната»;

3к: «2к+комната на другой фасад» она же «трешка-пистолет».

"Если Вы посмотрите планировки предлагающиеся не только на вторичном, но и на первичном рынке – вы обнаружите не менее 80% вариаций по соотношению и размещению помещений и размеров общей площади квартиры вписывающиеся в «трехголовый архетип из далеких 50-х» (а если добавить не изменяющие функциональную схему трансформации конфигураций «архетипов» таким, как к примеру, перенос комнаты с одного фасада на другой то и все 95%)", - говорит Попов.

«Поджатая» традиционная планировка

1к: «кухня+зал» площадью 35м2 («вариант 3»)

Как планировка  из далеких 1950-х, так и «надутая» и «поджатая» современные версии являются, по сути, квартирой-студией с выделенной кухней, потому, что жилая комната совмещает в себе функцию гостиной и спальни.

60 лет назад, когда половина страны жила в бараках, а вторая половина в коммунальных квартирах, совмещенность гостиной и спальни никого не смущала – напротив, это была норма: кухня, ванная, туалет, коридор, это общие пространства для нескольких семей, проживающих в коммунальной квартире, и только комната – личное пространство семьи, в котором совмещаются все функции: и спят и гостей встречают и уроки делают. И коммуналка еще значительно лучше бараков, в которых личное пространство ограничивалось собственно койкой. Конечно, на таком фоне, отдельные от соседей кухня, коридор и ванная – нечто определенно приближающееся к пределу мечтаний.

"Однако на фоне сегодняшнего образа жизни,  совмещенная спальня и гостиная в квартире, в которой проживает более 1-го человека уже дискомфортный атавизм. Это и невозможность, когда один из членов семьи хочет отдохнуть,  воспользоваться гостиной, чтобы пообщаться  с гостями, или, к примеру, посмотреть фильм, и пресловутое: «гости уже почти пришли, а ты диван не сложил…», и легендарные советские и уже совершенно не легендарные, постсоветские «посиделки на кухнях» – эти вынужденные «кухонные квази-гостинные», где за кухонным столом и встречи с друзьями, и фильм на ноутбуке, когда  вторая половина предпочитает спать…", - рассказывает Попов.

Корень дискомфорта

Есть много причин, которые приносят дискомфорт при проживании. Игроки рынка выделяют, например, разделение гостиной  зоны квартиры на «кухонную» и «комнатную» и отсутствие выделенной спальни.

Оказывается, разумно спланированная 1-но спаленная квартира площадью 35 м2 может создать для своих обитателей больше комфорта, чем традиционная  «студия с выделенной кухней» 45м2. Больше на целую спальню! Появилась целая новая функциональная зона: личное пространство выделенной спальни. При этом с раскладным диваном можно не спешить расставаться – размещенный в воссоединённой общественной  зоне кухни-гостиной, на нем могут с комфортом остаться на ночь задержавшиеся гости.

Также Попов уточняет, что в «студии с выделенной кухней» площадью 45м2 несколько функциональных зон развиты более, чем в представленной односпальной PRO-квартире 35м2:

- На 1 место больше за кухонным столом,

- на 60 см больший кухонный фронт,

- на 45 см больший фронт гардеробного шкафа,

- и конечно возможность размещения роскошной полки под телевизором длиной 4,4 м.

Однако разместим на одной чаше весов все перечисленное, и на другой выделенную спальню, что перевешивает? Бесспорно, выделенная спальня.

Вариантов развития тех или иных функциональных зон и соответственно предлагаемых покупателям планировок квартир должно быть много, также много, как и стилей жизни семей покупателей.

Выводы

1. Покупают не абстрактные квадратные метры – покупают комфорт!

2. Дополнительные квадратные метры квартиры обеспечивают дополнительный комфорт только если планировка и функциональное зонирование профессионально скомпонованы, и добавлены именно те зоны, которые необходимы семье покупателя с учетом его потребностей и возможностей – в противном случае, дополнительные м2 только обременительный балласт (ну, или в лучшем случае, головоломка для дизайнеров перепланировки).

3. Традиционные планировки квартир, заполняющие сегодня рынок, по сути,  настолько бестолковые,  что становится возможным предложить PRO-квартиру на 30% меньшей площадью, не уступающую, но превосходящую традиционную по создаваемому для жителей комфорту.

4. Данную ситуацию, при которой львиная доля предложения на рынке жилья постсоветского пространства все еще занята бестолковым дискомфорт-классом стоит воспринимать в 21-м веке как исключительное «окно возможностей», когда без технологического прорыва, исключительно благодаря вдумчивому профессиональному проектированию можно создать качественный отрыв от конкурентов. Несомненно, открытым это окно возможностей будет оставаться ограниченное время, пока большинство застройщиков не сориентируется и не научится вместе с архитекторами создавать профессиональный продуманный продукт.